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福利房优惠是国家政策而非单位恩赐
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作者:冯其江  来源:  阅读:
【关键词】福利房 房产证 案例
【全文】
  
  一、儿子升初中 才知房产证重要
  
  房产证除了能证明自己是房屋的合法所有权人之外,有时还有特别的用途。本案的文汝女士对此深有体会。2004年9月1日,文汝儿子该升初中了。附近的重点中学29中要求,凡是房屋所有权证和户口住址统一的小学毕业生即可免费就近入读该校。文汝居住的小区正好位于该重点中学学区内,其儿子有户口,符合入读该校条件。然而在文汝向单位讨要自己的房屋所有权证时,却遭单位拒绝。这样,不仅造成文汝儿子丧失免费入读该重点中学权利,而且迫使文汝额外支付1.2万元跨区费让孩子入读其它中学。自己的房产证被单位无理扣押,导致文汝经济受损并引发了本案纠纷。(本案原告文汝,被告芜湖某变电厂,案由:返还财产赔偿损失纠纷。)要想深入了解本案,故事还得从头说起……
  
  二、单位为什么 扣押了职工房卡
  
  文汝现年36岁,原系芜湖某变电厂职工。1989年9月,文汝进入芜湖某变电厂工作。2001年1月,文汝与该厂解除了劳动合同。在解除劳动关系到1997年2月这段时间,文汝与单位办理了停薪保职手续。停薪保职前文汝曾在单位从事过一段时间的销售工作。1995年下半年,文汝单位进行集资购房。1996年3月,文汝交了首批集资购房款。不久,又先后交了部分购房款。1998年7月,文汝取得了一套单位集资建造的房屋。该房屋位于长江路125号601室,建筑面积80.58平方米。2000年8月,文汝又按照当时房改房政策,补了差价,购买了该601室百分之百产权。2000年12月,文汝并向单位交纳了办理该房屋产权证书的有关费用。2000年,芜湖某变电厂按规定给分到福利房的职工办理了房产证。同样,单位也给文汝办理了上述房屋的产权证书,但却始终未将房产证交给文汝。
  2004年9月13日,文汝在经多次讨要无果后,向当地法院提起了诉讼。诉请法院判令被告芜湖某变电厂返还自己坐落于长江路125号601室房屋产权证书并赔偿自己为讨还房产证所产生的交通费、证据复印费、房屋管理部门出具所有权证证明费等计320元。
  被告芜湖某变电厂庭审中辩称,文汝所购房屋是单位集资新建并以成本价出售给本企业职工的福利房。取得福利分房既有权利也有义务,不完成厂里的任务理应得不到厂里的福利。而文汝未完成厂里给她的工作,尚有31787.2元货款没有要回来。单位是因文汝在工作期间尚有其他工作纠纷才扣留其房屋产权证书的,没有给文汝房产证单位没有过错。另外,文汝索赔的交通费等各项损失与本案没有直接因果关系,也没有证据证实。综上,要求法庭驳回原告诉讼请求。
  关于货款一事,文汝解释:自己曾系被告芜湖某变电厂的销售人员, 1996年至1997年间曾参与过被告的销售业务。在自己经办的业务中,有一笔皖电公司的货款业务。当时,皖电公司尚欠被告两台变压器货款计46436元而没有支付。皖电公司拒绝支付货款的理由是被告与其口头约定的变压器入网费没有付清。后来,被告安排业务员刘某承接了自己的业务工作并回笼了14648.8元货款。被告剩下的31787.2元货款被皖电公司划扣为交纳变压器入网费。皖电公司出具了1996年6月的一张变压器入网费收据,之所以拒开发票是因为任何一家入网费皖电公司都只开收据不开发票。为此,被告迁怒于自己并将责任推卸给自己,要求自己承担经济损失,并将当时正在办理的本属自己的房产证扣押至今。自己曾向被告提出通过司法部门解决经济纠纷而被告又不愿意通过司法部门解决。货款未收回是厂里的责任,应当与自己无关。单位凭此事扣押自己的房产证更是毫无道理。
  
  三、人民法院裁判 单位扣证侵权
  
  一审法院经公开开庭审理后认为,文汝与其原单位关于按房改政策由文汝购买房屋的约定,符合国家法律政策,也没有违反社会公共利益,属依法成立的合同,应当予以保护。在文汝向原单位交清了购房款,原单位也办理了房屋产权证书后,有关长江路125号601室房屋买卖合同已经履行完毕。芜湖某变电厂将文汝的房屋产权证书拒不返还行为明显违法,该房产证应当及时返还给文汝。同时芜湖某变电厂因文汝在单位工作期间尚有其他纠纷而扣留文汝房产证的辩解观点,于法无据,不予支持。在文汝要求被告赔偿损失之中,到房地产管理部门复印房产证存根费50元,有证据证明,且该费用是本案诉讼必须发生的费用,予以支持。除此之外的其他各项损失,因文汝没有提交相关证据,且被告不予认可,依法不予支持。2004年10月9日,一审法院依照我国《民法通则》第71条、第106条第2款、第117条第1款、第134条第1款等规定判决:芜湖某变电厂于本判决生效之日起三日内将坐落于长江路125号601室房屋产权证书返还给文汝并赔偿文汝50元;驳回文汝其他诉讼请求。
  一审宣判后,芜湖某变电厂不服上诉至安徽省芜湖市中级人民法院。2004年12月13日,二审法院公开开庭审理了本案。二审法院经审理后认为:坐落于长江路125号601室房屋产权证书上载明该房屋所有权人是文汝,芜湖某变电厂以文汝未完成厂里给她的工作为理由扣押应属其职工所有的房产证,显然侵害了文汝的合法权益。原审判决芜湖某变电厂返还文汝房屋产权证书并赔偿文汝主张权利所发生的合理费用并无不当,一审判决应予维持。2004年12月17日,二审法院终审判决:驳回上诉,维持原判。
  
  四、福利房优惠 国家政策而非单位恩赐
  
  我国建国后实行相当长时间的福利分房制度现在已退出我们的生活,但有关福利房遗留下来的产权纠纷仍然较多。本案归根结底仍是一场职工与单位之间有关福利分房而带来的纠纷。所谓福利房,亦称优惠房或房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。
  我国现行政策鼓励职工购买住宅,承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 第21条规定,“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。1999年2月10日,建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确:“对已按标准价出售的公有住房,各地要制定切实可行的措施办法,鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后,产权归个人所有” 。
  很显然,“产权归个人所有”说明产权的表现形式------房产证也理应属于职工个人。就本案而言,文汝购买单位福利房的程序符合当时的房改政策。当时,作为单位正式职工的文汝已悉数分期交纳了她所分房屋的购房款及办理产权证的有关费用,依法履行了购房的有关手续,并经房屋管理部门登记该房屋属文汝名下,对方没有任何理由无故扣押文汝的房产证。文汝单位扣押其职工房产证行为是一种侵权行为。
  无可否认,企业职工集资所建房屋或企业购置的职工公有住房,不同于市场上的商品房。国家对职工购买房改房制定了一系列的优惠政策。房改房首次被职工购买时通常有以下优惠:成新折扣(综合考虑房屋折旧及相关调整系数如层次、朝向等计算房屋价值)、工龄折扣(通常工龄按夫妇双方工龄年限之和计算,每平方米每年折扣多少元)、付款折扣(一次付清住房全部价款的,给予相应价款的20%等不同折扣比例等等)。此外,国家对职工购买房改公有住房的面积亦有一定的限制;购买房改房的对象亦要受限制(一般是本单位符合分配住房条件的职工);房改售房的价格亦要受政府控制等等。总而言之,房改房的买卖价格是一种政策优惠价格,购买价格常远远低于房屋的市场价值,未完全体现房屋的商品价值。但这种优惠是国家给的,是国家政策允许的,而非职工本单位的,非是单位的恩赐,单位不能随心所欲。单位借口“职工与单位之间其他工作纠纷”而扣留本属职工的房屋产权证书亦与国家政策、国家法律相悖。
  
  五、货款未讨回 单位亦不能凭此扣房卡
  
  日常生活中,职工与单位之间或多或少都存在一定的纠纷。纠纷的解决可以有多种途径,最终也可以走上法庭来解决。但要注意任何纠纷的私自解决都不能违法。本案单位想以“扣证”行为来解决职工“货款” 纠纷,最终被法院判决侵权。货款纠纷归“桥”,扣证纠纷归“路”。象本案之中文汝与单位之间的货款业务纠纷,单位可以通过以单位名义作原告起诉原欠货款的皖电公司另行解决。对此货款纠纷,文汝虽是经办人,但她是代表单位的,权利义务应当由职工单位承受,剩下未曾讨回的31787.2元变压器货款可以由单位通过诉讼来解决。此经济纠纷应当厂里出面解决,货款未收回也应当是厂里的事情。货款纠纷属于另一法律关系,与本案的房产证纠纷无关,与单位的原来福利分房制度无关。表面上来看,本案属单位内部福利分房范围内的事情,依照最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)规定的情形,人民法院似乎不应该受理。(该通知第三条规定,“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决”。)但本案有其独特之处:文汝在工作期间购买的房改房,已向原单位交清了购房款,原单位也协助文汝办理了房屋产权证书,原房屋买卖合同已经履行完毕。这样,文汝与原单位之间的“扣证”纠纷就不是有隶属关系性质的单位内部建房、分房纠纷了。尤其在文汝已与原单位解除劳动关系的情况下,文汝与原单位之间的隶属关系现已不存在。可以说后来的“扣证”纠纷实际上已转化为是平等主体的自然人与法人之间民事权利义务关系。房地产管理部门产权登记原始记载表明,诉讼房产是文汝个人的,该601室房屋产权证书理应属于文汝个人,任何人不得扣押、不得侵犯。文汝单位扣押其职工房产证违法,本案一、二审法院判决扣证单位还证正确。
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