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买卖房屋合同无效纠纷代理词
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审判长、审判员:
        江西赣维律师事务所接受原告某经贸委、某企业供销公司的委托,指派律师陶小泉为其代理人,参加诉讼。接受委托后,代理人对本案事实作了详细了解,进行了必要的调查取证,对案情有了一个概括性的了解,又经过法庭调查、质证,对本案有了一个更准确、更客观的认识。代理人认为,袁某违反法律规定,擅自将国有房产转卖给第一被告的行为无效。下面代理人就这个观点,发表如下三点代理意见,诚望法庭采纳。
  一、袁某擅自与第一被告签订的房屋买卖合同违反法律法规强制性规定,应确认无效。
  根据我国《合同法》第52条规定:有下列情形之一的,合同无效,第五项:违反法律、行政法规强制性规定。我国《民法通则》第58条第5项也作了类似规定。
  袁某与第一被告签订的房屋买卖合同违背了什么法律、法规的强制性规定呢?代理人作下面简单的论述。
  1、当事人一方不具备该房地产买卖合同主体资格。
  合同主体是指通过订立合同而享有合同权利并承担合同义务的当事人。我国《合同法》第9条第1款规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中,作为该房地产的卖方是否具备合同主体资格呢?不,他不具备。首先,作为卖房人的袁某,但既不是该房地产法律上的所有者—乡企培训中心的职工,更不是该中心的负责人,也没有取得该中心及其上级主管部门的授权,事后也未获追认,他根本不具有签订该买卖合同的资格。更无权处分该房产,他既无权享有该合同的权利,也不能承担该合同的义务。其次,乡企培训中心盖了章,是否就意味着可以买卖该房地产呢?答案也是否定的。其一,买卖该房地产不是乡企培训中心的不真实意思表示,该中心从未表示过要卖房,合同上之所以盖了章,是因为袁某利用当时盖房子暂时保管中心公平的机会,私自在合同上偷盖的,该中心根奉就不清楚。其二,即使乡企中心盖的章是合法的,也无权买卖该旁地产。这是因为作为台同主体必须具备民事权利能力和民事行为能力。但该中心只是机关法人——某乡企局的一个内设科室,它只是作为乡企局自身的组成部分,无法独立于法人存在,不能以自己的名义对外享有民事权利和承担民事义务,因而不具有合同主体的资格。也就是说,该中心根本不能成为合同的当事人,以它的名义签订的合同是不具有法律效力的。再次,该房地产买卖合同是袁德和与第一破告,在只有他二人知晓的情况下,偷偷私下签订的,这样的合同对他二人之外的人及其他单位根本不具约束力。合同成立的条件有三:必须有两个以上当事人,必须由当事人各方意思表示一致;必须由当事人就合同主要条款达成合意。本案中,作为卖方的培训中心,都不知道房产被卖掉的事实,根本谈不上和第一被告“意思表示一致”,“就合同主要条款达成合意”,因此该合同依法是不成立的,即它是无效的。
  2.违反了国有资产管理规定。
  我们知道,国有资产是国家所有,神圣不可侵犯,未经国家主管部门批准和法定程序,任何人和单位都不能擅自处置。国务院《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》 (1995年,国家固资局颁发),第四条规定,行政事业单处置标准(20万元)以上的国有资产,首先向主管部门申报,提出申清处置国有资产的报告,填报《行政事业单位国有资产处置中报表》,经主管部门审核后,报国有资产管理部门会同财政部门审批。1989年8月,国家国有资产管理局“关于对地方国有资产管理工作的意见”第三条中规定:坚决维护国有资产所有权益不被侵犯和损害,第二款规定:国的资产主权管辖关系的变动,以及所有制的改变,:必须报经上级国有资产管理部门批准。任何部门、单位个人无权自行决定。《国有资产评估管理办法》(国务院第91号)第三条规定:国有资产占有单位有下列情形之一的,应当进行资产评估。第—项资产拍卖,转让的。同时第八条明确规定,国有资产评估工作,按照国有资产管理权限,由国有资产管理行政部门负责管理和监督。国有资产评估组织工作,按照占有单位的隶属关系,由行政主管部门负责。国有资产管理局“关于国有资产流失查处工作若干问题的通知”中第二条关于查处违反国有资产管理机关法律、法规的行为第1项:在发生应当进行资产评估的情形时,不按规定进行评估,或在评估中故意压低资产评价值,造成国有资产权益损失的行为,第2项:在进行国有资产转让时,违反国家规定或超越法定权限,将国有资产低价出让或无偿转计给非全民单位或个人,造成国有资产权益损失的行为。本案中,袁德和将该房地产转让给第一被告,是他二人擅自买卖国有资产的行为,根本未按规定进行评估,也谈小上接受国有资产管理行政主管部门管理和监督,更勿说已经过有关政府批准,而作为土管部门的乡企局,因对实房毫不知晓,也就不可能负责对该房地产的评估组织工作,因此,袁某与第一被告之间假借合同买卖之名,违法擅自处分国有资产的行为无效。
  3,该房地产买卖严重违反了国家相关房地产法律,法规规定。
  首先,当事人双方在进行该买卖时,未报有权的人民政府批准,亦未按规定缴纳土地出让金,该买实行为无效。该合同标的物所有权归原告,用地方式属国家划拔。对于以划拔方式取得土地使用权的房地产转让,国家有一系列的强制性的严格规定。根据我国《城市房地产管理法》第39条规定,以划拔方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《城市房地产转让管理规定》第12条也作了相同的规定。本案中,该房地产转让明显违反了上述规定,既未报有权的人民政府审批,更来激纳土地出让金,因此,该房地产转让行为是无效的。其次,第一被告在取得该房屋产权证后,未依法办理土地使用权变更登记,该房地产转让行为无效。根据我国《城市地产管理法》第60条第3款规定:房地产转让或变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府更换或更改土地使用权证书。而建设部“关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知”作了更为明确的规定。该“通知”第四条:加强房地产市场管理,抓好房地产转让工作中第三款明确规定;如房地产转让或变更时,必须按房地法第60条第3款规定的程序,先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记,然后凭变更后房屋所有权证书向同级人民政府土地管理都门申请土地使用权变更登记,不按上述规定程序办理的,其房地产转让或变更一律无效。该款规定明确、具体。因此,袁与第一被告之间进行了该房地产买卖无效。再次,《城市房地产管理法》第33条规定:国家实行房地产交易价格评估制度。第34条规定,房地产实行成交价格申报制度。本案中,该房地产买卖不但未经评估,而签订的所谓“房地产买卖契约”连成交价都没有。这明显违反了国家关于普通房地产买卖的强制性规定,更不用说是国家所有的房地产了。
  4.该“房地产买实契约”主要条款严重缺失,依法不能成立。通过法庭调查知道,该房地转让依据的是“房地产买卖契约”,但在该“契约”中,由于主要条款严重缺失,依法不能成立。我国《合同法》第12条第一款对台同主要条款作了普遍性的一股规定,而《城市房地产转让管理规定》第8条作了强制性规定:房地产转让合同应当载明下列主要内容:(一)双方当事人姓名或名称、地址;(二)权属证书名称及编号;(三)坐落位置、面积四至界限;(四)土地宗地号,土地使用权取得的方式及年限;(五)房地产用途及使用性质;(六)成交价格及支付方式;(七)房地产交付使用用的时间;(八)违约责任;(九)双方约定的其他不事项。本案中,作为该房地产买卖的唯一依据,该“契约”除具备(一)、(二)、(三)、(七)等项一般性情况规定外,涉及的核心内容,买卖必备的(四)、(五)、(六)、(八)一条也不具备。这就说明该“契约”的主要内容不具备,同时也证明即使是进非法买卖的袁与第一被告就该房地产买卖也并未达成完全合意,更不用说第一被告与培训中心及其上级主管部门达成合意了。因此,该契约是不具有合同成立的条件的,是无效的。另外,根据《合同法》第32条规定:当事人采用合同书形式订立台同的,自双方当事人签字或盖章时起合同成立。而本案中的“买卖契约”,连双方签字盖章的时间都没有,也就是说,该“契约”尚未成立。因而,依据未成立的该“契约”进行的买卖行为自然无效。由上可知袁德和与第一被告进行的该房地产买卖行为违反了多项法律、行政法规强制性的规定,因而是无效的。只要符合上述四点任何一点,都应认定无效,何况该买卖行为四点俱全,自然更是无效。那么,该买卖行为是否单纯无效呢?不是的,这正是代理人要论述的第2个观点。
  二、袁某与第一被告之间进行的房地产买卖行为,属于恶意串通,应认定该行为无效。
  我国《合同法》第52条明确规定:恶意串通、损害国家、集体或第三人得益的合同无效。什么是恶意串通?恶意串通是指当事人为了谋取私利,相互勾结,采取不正当的方式,共同实施损害他人的行为。本案中,袁与第一被告私订“契约’’的行为,完全符合“恶意串通”的特征,具体论述如下:
  1、在该房地产买卖过程中,裹某与第一被告均谋取了不正当的私利。经过庭审调查知道,在该房地产买卖过程中,袁非法获利达60.236万元,他谋取了巨额不正当利益的事实不容置疑,已被刑事处罚。而第一被告在这场交易中是否谋取了不正当的私利呢?在这里,代理人也明确地告诉大家,他同样也谋取了不正当的利益。有下列事实予以佐证:袁与第一被告具有法律上意义的房地产买卖行为是发生在2000年,依据是双方私自签订的“房地产买卖契约”,他们双方仅凭借该内容严重缺失的“契约”,竟然顺利完成了该房地产的交易变更登记手续,使第一被告顺利拿产权证书。而在这场所谓的“房地产买卖”交易中,第一被告实际上并未支付一分钱的购房款,却无偿取得了数额巨大的国有房屋产权证书。当然,袁并不是吃素的,作为交换条件,第一被告以非法取得的国有资产作抵押,向银行贷了20万款项供袁德和肆意挥霍,至此,双方通过该房地产买卖谋敢不正当利益的事实昭然若揭。在这里第一被告可能要说,我不是无偿的,我己实际上付给了袁60.8万元,我并没有谋取不正当利益。这个问题正是代理人要说的第2点。
   2、在该房地产买变过程中,衰与第一被告有相互勾结的行为。
  为什么代理人这么说呢?这当然也是有根据的,事实如下:袁是在其18—21岁,即1970年左右在钢铁厂上班时就和第一被告相识,到今天已有30多年的交情了。原告方多位证人均证实,袁与第一被告人不但交情很好,且经济往来密切。正是交情加经济往来,促成了两人私自进行国有资产的买卖行为。买卖该房地产并未进行招标,是袁个人私下行为,为什么选中的偏偏是第一被告?不言而喻,此其一。其二,第一被告明知袁非培训中心的员工,更不是其负责人,买卖的又是数额巨大、必须经国家主管部门审批的国有房地产,但他仍与袁签订了该“契约”,并无偿取得该房产权证书,事后又贷款20万供袁挥霍.试问,事先不合谋,如何能顺利完成这既违法甚至有点荒唐的“买卖”事件。如果是袁某个人真的需贷款,他自己家有的是房子,为什么不用自己的房子去抵押贷款,而要将该国有房地产转户给第一被告再行贷款?很显然,他们是经过合谋,各取所需,各有所得。其三,2000年,该房地产已买卖,第一被告己取得了该房地产产权证书,但他们双方在2001年却又以该房地产为标的,再签订了一份“房屋买卖合同,这是为什么?该房地产权属证书已是第一被告了,他还有什么必要再次签订“买卖合同”,再次买进?而且,袁某在笔录中多次强调,是在2001年3、4月份卖的房,第一笔钱是在签这份“买卖合同”时交的,之所以出现这种情况,是因为如此巨额的国有资产由第一被告无偿取得,时过境迁后,肯定会出问题,被法办。另外,这么巨额的国家财产,袁只得到20万元,而又承担巨大风险,其心必有不甘,故以低于当时价近2000元/平方米的价格,再次签订该房地产的气买卖合同”,向第一破告再次收取60.8万元(其中归还银行20万元)款,供己挥霍。因此,该“房屋买卖合同”实际是袁和第一被告再次合谋,对违法转移的国有资产再次进行分配的一种妥协。正是生由于种妥协.袁又取得近40万元不法收入,而第一被告因支付了一定的购房款,似乎是把该不合法的买卖行为变成合法了,心也就安了.殊不知,正是第二份该房地产“买卖台同”,更加暴露了他们两人之间相互勾结.恶意串通非法转移国有资产的不法用心,也更加证叫了第一被告在2000年无偿非法取得该旁地产权属证书折事实。其四,第一被告在取得房产证、定了第二份“买卖合同”后,立即将其中的一间即117号房屋赠给了非亲非故的彭某.第一被告为什么会这样做呢?这是因为第一被告为了尽快将与袁约定的款项付清,采取了用部分房产套现的方法,将117号名为赠与实为卖给的方式,转让给彭某,用此款支付给袁某。在这里,第一被告又采取了共同恶意串通,违反法津的行为,将“买卖”变“赠与”,以逃避国家的税收。由此可见。第一被告串通池人侵害国家利益的行为是“轻车熟路”。
  3、该房地产买卖采取了不正当方式。
  袁与第一被告之间进行的房地产买卖,采取了极为不正当的方式。首先,袁和第一被告是在只有他们二人知情的秘密状态下.两人私自进行的“房地产买卖”行为,该房地产所有权人及其上级主管部门,原告方实际集资人——职工无一人知晓。作为该非法买卖合同当事人,都清楚知道,国有资产的买卖要经过主管部门、国资部门的批准,关系到职工利益的,要经过职代会同意。但如果按正当程序运作,该买卖不能成功,也谋取不到非法利益。因此,该两人极力保密,在旁星已过户给第一被告二年多,直到袁被刑事留后,方暴露出来。其次,该房地产一次买卖,却订了 两份合同,并且第二份合同是在买方己取得房屋所有权的情况下订的,这也反证第一次的“契约”内容严重缺失,仅凭这就办理该房地产产权过户是不正当的。最后,袁与第一被告进行的房地产买卖违反了国家多项法律、行政法规,是段不正当的行为,对于此点,前面己有论述,在此不再详谈。
  4、袁某与第一设告的行为,严重损害了国家和他人的利益;
  这点非常明显,在此代理人只简单说说。首先,该房地产是国有资产,非法流入到个人,按压低价计算.也导致了60多万国有财产损失.并且该房地产的资金来源中,又有一部分是职工集资的,也就严重损害了第三人-—集资职工的利益。目前,由于于袁与第一被告的非法行为,导致原告方20-30名职工集体下岗,几年未领到下岗费,生活极其困难,现在是群情激愤。为保护国有资产、保障职工利益、维护社会稳定,必须彻底纠正该非法行力,还社会、国家一个公正。
  通过以上论述,袁与第一被告买要该房地产的行为.完全符合恶意串通的四个特征,构成《合同法》、《民法通则》等民事法律意义上的恶意串通。
  三、第二被告在进行该房地买卖、产权变更登记过程中,有重大过错,依法应承担相应的责任。
  第二被告作为房地产交易的专门主管部门,对房地产包括国有产权、划拨土地的房地产转让、权属证书的变更登记等相关法律、行政法规是非常精通。但在本案中,第二设告仅凭一份内容严重缺失的“房地产买卖契约”,既不审查当事的合同主体资格,要求提供法人资格证书、法定代表人资格证书,也不要求提供该房地所有者及其主管部门国资部门同意转让的法律文件;既不要求依法进行评估,也不要求缴纳土地出让金,即将数额达近百万元的以划拨方式取得土地使用权的国有房地产过户、变更登记给第一破告。这是对国青资产极端不负责,甚至是重大失职行为。第二被告在该起房地产非法买卖中所起作用不容小视。如果其审资格,该房地产买卖就难以实现,至于第二移告违反了国家哪法律、法规的规定,代理人在第二大点已作了论述,在此也不再重复,因此,第二被告必须对自已的过错,承担相应的法律责任。
  综上所述,袁某与第一技告之间进行的该房地产买卖行为违反了法律强制性规定,他们之间恶意串通,严重损害了国家和第三人的利益,因此,依据《民法通则》第58条、《合同法》第52条规定,该房地产“买卖契约”无效。那么,无效的“合同”产生什么后果呢?根据《通则》第58条第二款规定:无效的民事行为,从行为开始时起就没有法律效力。《合同法》第58、59条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返辽”,“当事人恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集件、第三人。”从上述法律规定知道,该房地产买卖从签订对起就不具备法津效力,基于该“合同”发生的一切诸如房产权过户、变更登记等均归无效,该无效的“房地产买卖”,后果有三,第一,第一被告应将西路115-119号房地产无条件返还原告。第二,将2003年元月1日起收取的西路115—119房屋租金无条件归还原告。第三,第一被告付出的60.8万元钱款,因其并未付给原告方,而是给了恶意串通人袁某,因此,该60.8万元应当由国家有关部门强制袁某交出追缴归国家所有,原告不负任何返还义务。最后,依据《民法通则》第130条规定:二人以上共同侵权,造成他人的损害,应负连带责任。因此,第二被告对第一被告返还原告西路115-119号房屋用2003年元月起的房租负连带返还责任。
  审判长、审判员:社会主义公有财产神圣不可侵犯,社会主义市场经济要求一切行为必须依法办事。本案中,二被告的行为严重违反国家法律、行政法规的规定,侵害人国家财产,导致巨额国有资产的流失,给原告方合法权益造成重大损失。因此,代理人诚望法庭依照事实和法律作出公正判决,以维护国家和原告的合法权益。
  以上代理意见,望合议庭在合议时予以考虑。

 江西赣维律师事务所律师
  陶小泉
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