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租房纠纷代理词
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审判长、审判员:
      江西赣维律师事务所接受被告江西展销有限公司的委托,指派律师陶小泉为其代理,参加诉讼。接受本案后,代理人仔细地了解除了案情,并作了必要的调查取证,对本案有一个大概的认识,而经过刚刚的庭审调查、质证,使代理人对案情有一个更清晰、更客观的认识。代理人认为,被告在履行与原告的房屋租赁合同中并未违约。就这个观点,代理人发表如下代理意见,诚望法庭采信。
      一、被告没有违反合同不向原告交付房租,原告未收到房租的责任在于其自己。
      1、2003年6月底前,原告拒绝被告就其代垫的费用进行清算确认,导致被告难以交纳房屋租金。
      原、被告双方在2000年7月9日签订了“房屋租赁经营协议”后,被告为原告代垫了多种费用,代垫费用总额为52701.37元。代原告退还门面承租经营户退租的押金25600元,合计为78301.37元,扣除2001年应上交的管理费20000元,实际垫付金额为58301.37元。在法庭组织证据交换时已经查明,对于这些代垫费用,原告当时的法定代表人已经明确表示可以冲抵被告的房屋租金。被告在2003年6月就代垫的“费用”提出要和原告进行清算确认,以便确定是够冲抵房租?是否要补交?但遭原告拒绝。根据被告计算及主管部门的审计,截止到2003年6月,被告应向原告交付的租金共22个月,房屋租金为41118元。但被告当时代垫的费用已经达58301.37元(按审计结论)。因此,这时被告代原告垫付的“费用”大于自己应付的租金,根本不存在欠原告租金的问题。但由于被告提出对代垫费用进行清算确认的要求后,原告一直予以拒绝,不予配合,直到现在都没能对被告代垫的费用进行清算确认,以至于被告不能冲抵房租,造成被告欠原告房屋租金的假象。在这种情况,不要说被告当时并不欠原告的房租,就是已经欠了原告的房租,如果原告对自己代垫的费用不进行清算确认,你说被告怎么付租金呢?付多少呢?所以,原告不与被告进行费用清算确认,是导致被告当时不能交纳房租的唯一原因。
      2、原告拒收被告的房租,是导致被告后期未交房租的直接原因。
      自2003年6月开始,被告就一直要求原告对代垫的费用进行清算确认,但原告一直予以拒绝。期间,被告曾向主管部门反映。到了2003年12月,被告估计自己代垫的费用冲抵房租可能差不多时,就多次主动找到原告,要求在未对费用清算确认的情况下,先交一年的房租22428元,不想却遭原告拒绝。其实,到2003年12月,被告应向原告交付的租金也只有52332元,而自己代垫的费用达58301.37元,故并未欠原告的租金。但被告为了表示履行合同的诚意,主动提出多交一年的租金,但原告并不领情。直到现在,被告的租金都交不进去。这种情况难道还能说是被告的不交租金吗?
      二、被告的转租行为没有违反合同,原告以此为据解除合同不符合法律规定。
      原告在诉状说被告未经同意,擅自将租赁房屋转租给他人开设“茶座”,这种说法真是莫名其妙。首先,被告将房屋进行转租原告当时的法定代理人是知道并明确同意了的。这点在法院对原告当时的法定代理人进行调查时已经充分证明了。其次,被告将房屋转给他人开设“茶座”已经四年多了,原告办公就在同一房屋,不可能说不知道,但其从未提出过任何异议,这说明了什么?很清楚,这说明原告对被告转租的行为是明知的,也是同意。因此,被告的转租并不是“擅自”行为,它的转租是符合法律规定的。
      三、原告要求解除合同的诉求违反了法律规定,应依法予以驳回。
      上述的两个观点说明,被告既未违约不交纳租金、也未违法将房屋转租,更没有《合同法》第九十四条规定的五种可以解除合同的情形。因此,原告单方要求解除租赁合同是没有法律依据的。而根据2004年江西省高级人法院印发的《二OO四年全省法院民事审判工作座谈会纪要》第七条“关于房地产买卖、租赁等案件的审理”第9款规定:承租人转租房屋前虽未经过出租人同意,但事后出租人并不反对,或者接受了次承租人给付的租金的,出租人事后以转租原因要求解除合同的,不予支持。而本案中,原告对被告的转租行为是明知的。因此,原告以被告“不交租金”、“擅自转租”为由要求解除合同是违反事实和法律的,也是违反民法诚实信用的基本准则的,依法应予驳回。
      四、关于第二份“租房合同”履行的情况。
      其实这个问题代理人没有必要再多说,就只简单说两点。第一,被告方是按合同的约定使用房屋的,没有违约行为。其次,对于房租交纳问题和上面所讲一样。由于原告一直拒绝对被告的代垫费用进行清算确认,使原告自始至终都不知道自己的费用是否冲抵完,什么时候冲抵完,还剩多少或还需要交多少?到后来,又遇上原告拒绝收取租金,所以亦导致被告的房租没办法交纳。
      五、应将审计报告已确认的被告代垫费用、代退还的门面租金冲抵房租。
      原、被告双方都对江西省行办对被告截止到2003年10月的经营情况的审计报告进行了举证,这说明双方对这个审计报告是认可的。而从审计单位的性质是原告的主管单位来说,这个审计结论对原告更是权威的。在这个审计报告中,明确确认了截止到2003年10月被告为原告代垫费用是39954.28元,为原告代付房屋押金是23300元,共63254.28元。截止到原告起诉时,被告共欠原告房租89157元,减去经审计确认被告代垫的费用63254.28元,被告应依约向原告交纳房租25902.72元。当然,由于不是被告不交租金,而是原告自己的行为导致被告无法交付租金,因此不存在所谓的“按同期银行贷款利率支付逾期交纳租金的利息”情况。
       审判长、审判员:租房交付租金这是天经地义的事,被告需要租房怎会不交租金?何况被告并不是经营状况不好,交不出房租。更为特别的是被告的员工同时又是原告的员工,且在原告处的工作是主业,在被告处只是兼职,员工的生、老、病、死以后都是要依靠原告的。在这种情况下,被告怎么可能会不计后果,擅自违约呢?根据上面代理人所说,被告是严格依约履行合同的。其实在本案中被告是否违约,原告非常清楚。如果被告在2000年签订“房屋租赁经营协议”后近三年未交一分钱的房租、不经同意擅自转租,原告还会在2003年8月又和被告签订一份新的“租房合同”吗?从原告不和被告就代垫费用进行清算确认、拒绝接受被告交付的租金的行为,我们很清楚地看到,导致被告没有交付租金的责任恰恰是原告自己,是原告为了达到某种目的,故意设置的障碍。可以说,被告作为承租人,既未违反法律故意不交租金,也未违反约定擅自转租。因此,代理人希望人民法院依据事实和法律,驳回原告的诉讼请求。同时被告愿意按约交纳以费用和代替房租冲抵后的房租25902.72元。

以上代理意见供合议庭合议时采纳。
我的第一轮发言完毕,谢谢!

江西赣维律师事务所
陶小泉

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