一、案情 
     原告：刘志杰
     被告：上海金马房地产有限公司
     刘志杰系境外人士，与上海金马房地产有限公司于1997年5月28日签订《上海市外销商品房出售合同》二份以及《“罗马花园”车位出售合同》，购买上海金马房地产有限公司开发的某花园内1601、1602室房屋二套以及6号车位，约定由房产公司为其代办房产证，合同签订后，刘志杰向被告支付了全部房款以及办理过户所需的税费等。但被告迟迟未按约定为其办妥房屋产权证，故刘志杰于1999年4月13日提出起诉要求解除合同，并要求判令解除合同，并判令被告上海金马房地产有限公司返还购房款547738美元和车位费38000美元，及赔偿房屋装修、利息等经济损失计人民币779650元。起诉后，被告即为原告办妥了房屋产权证，原告遂变更诉讼请求，要求被告偿付因其不能即时向外出租而造成的经济损失人民币516875元。
     被告上海金马房地产有限公司辩称，原告主张的租金损失只能认为是间接损失，根据我国司法实践，对间接损失不能支持，故不同意原告的诉讼请求。
     二、对本案的分析
     本案的争议焦点在于原告刘志杰提出的损失赔偿是否属于可得利益，以及根据有关市场价格确定的可得利益的损失是否合理。对此，笔者拟从可得利益损失的概念、特点以及确认的依据上作一分析。
     (一)、原告刘志杰诉请中的损失是否属于可得利益?
     可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益，具有如下特点：1、未来性。即可得利益是一种未来利益，它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有，而必须通过合同的实际履行以及合同当事人的一定的付出才能得以实现。2、期待性。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益，是当事人在订约时能够合理预见的利益。3、现实性。可得利益已具备实现的条件，只要合同如期履行，就会被当事人所获得，在通常情况下，当事人为实现这一利益作了一些准备，具备了转化为现实利益的基础条件。
     《合同法》第113条规定了对可得利益损失的保护。原告刘志杰所要求的经济损失，是其在订立合同时期望通过合同的履行所取得的利益，只要被告如期履约，即可取得，这种利益属于一种期待利益，故应当属于可得利益损失。虽该案发生于合同法颁布之前，应适用《中华人民共和国民法通则》，但同样，我国民法通则第112条规定，“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此受到的损失。”这条法规体现了完全赔偿原则的适用，通过完全赔偿原则的适用，可以使违约的受害人恢复到合同订立前的状态，或者恢复到合同如期履行的状态，此时的损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失，还应包括可得利益的损失。所以刘志杰提出的可得利益损失应受法律保护。
     可得利益损失的保护，更有利于保护受害者的经济利益，使其得到完全全面的赔偿。违约损害赔偿的目的是充分弥补债权人的损失。若有违约金之约定，则按违约金予以计算，但有时违约金往往不能满足受害方的要求。目前世界各国普遍采取的原则是完全赔偿原则。完全赔偿原则，是指因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负赔偿责任。通过完全赔偿原则的适用，可以使违约的受害人恢复到合同订立前的状态，或者恢复到合同如期履行的状态。损害赔偿不仅要包括受害人的实际损失，还应包括可得利益的损失。
     可得利益的损失尽管不是现实的利益损失，但如果对这一损失不予赔偿，就不能完全弥补受害人所遭受的损害，特别是在受害人与他人订立了转售合同或其他合同的情况下，因违约方的违约使受害人不能履行其与他人订立的合同，受害人将赔偿对其他合同当事人所造成的损失，这些损失应该通过可得利益的赔偿而得到弥补。
     从交易秩序看，若不赔偿可得利益的损失，则很容易造成这样的后果，在债务人履行合同不如承担赔偿积极损失的责任对其更有利时，他就会宁可赔偿对方的积极损失也不愿再履行合同，这无疑是给故意违约敞开大门，尤其在合同标的物的价格不断上涨的情况下，出卖人极有可能将标的物一物数卖，即使补偿了先前的买受人的积极损失，他仍可以通过一物数卖获得一定利润。所以，不补偿可得利益的损失会刺激当事人违约，对交易秩序的维护是不利的。
     赔偿可得利益的损失，在法律上并没有加重违约方的责任，因为这些损失的赔偿本来是加害人应该承担的责任。可得利益损失应予赔偿，这在各国立法中已得到普遍确认。法国民法典第1149条规定了“全部赔偿原则”，其内容包括两个方面，一为所受损失，二为所失利益，这里的所失利益指如果合同得到适当履行时对债权人所会发生的利润没有实现。这里的“所失利益”与我国合同法上的可得利益相近似。《国际商事合同通则》第7．4．2条(完全赔偿)规定：受损害方当事人对由于不履行而遭受的损害有权得到完全赔偿。此损害既包括该方当事人遭受的任何损失，也包括其被剥夺的任何收益，但应考虑到受损害方当事人由于避免发生的成本或损害而得到的任何收益。这里的其被剥夺的任何收益也包括了可得利益。可见，可得利益损失的保护符合国际惯例，对保护正当公平交易，促进国际、国内的经济发展有着重要意义。
     (二)、如何以可得利益条款确认债权人之损失?
     在以往的审判实践中，审判人员往往将可得利益归为尚未发生的间接损失，称违约行为与受害方所提出的损害事实间无必然的因果关系，或认为当事人提出的赔偿额无事实依据，在判决中称之依据不足而不予支持。笔者认为，可得利益的损失不同于间接损失。间接损失系相对于直接损失而言，是违约行为介入了其他因素而造成的后果，是一种间接因果关系，直接损失是直接因果关系。间接损失可能是现有财产的损害，但是损害在发生过程中介入了其他因素。可得利益损失是与积极损失相对应(积极损失是指现有财产的减损灭失和费用的支出，是一种现实的财产损失)。一些间接损失，如当事人给第三人造成的损失，是现实遭受的实际损失，是已经发生了的损失。而可得利益的损失的产生并不一定是违约行为的间接后果，而且并未实际发生，是一种未来的利益。可得利益的损失的产生并不一定是违约行为的间接后果。如买方因卖方不交货而无法转售，其所遭受的利润损失就是卖方违约的直接后果，很难说只是一种间接损失。但从上述可得利益损失的概念和特点来看，刘志杰提出的损失是其在订立合同时期望通过合同的履行所取得的利益，只要被告如期履约，即可取得，故应当属于可得利益损失。
     认定可得利益，应从以下四个方面进行：1、充分把握可得利益的三性即未来性、期待性、现实性：2、充分注重当事人举证，在审理中，若合同受害方能够举证证明遭受的可得利益损失确系违约方的违约行为直接造成的，而且这些损失是违约方在签约时所应当预见的，则违约方应当赔偿这些损失。3、坚持可预见规则。可预见规则，是完全赔偿原则中的限制性规定，是为了防止受害方肆意扩大损失，使债务人所承担的责任不超过一定的范围。虽然可得利益损失的赔偿是符合民法上的完全赔偿原则，但赔偿金太高对违约方是不公正的，故可预见规则是用来平衡合同双方的利害关系。它是确认可得利益损失的必要条件。在审理中，法官应判断违约方是否有可预见的能力，不应就事论事地采用合同当事人在立约时实际心理有否预见，而是应用抽象的判断标准。我们应以一个具有正常智力、正常商业经验的人为标准处来判断其预见能力。如果他可以预见到，就是可预见的：如不可能预见到，即为不可预见。本案中，被告上海金马房地产有限公司系一家房产公司，其向原告刘志杰所出售的系外销商品房，被告应属于在商场上的具有丰富经验的“人”，法官凭借其审判经验，可以认定被告应明知购房者有一部分属于投资者，若购房者不能得到房产证，则其就会失去投资利益，因此其对原告的可得利益损失应有可预见能力：且上海金马房地产有限公司在刘志杰提出起诉之后，即刻为其办妥了产证，故被告上海金马房地产有限公司在违约上有过错，这种过错与原告的损失间有因果关系。故被告应承担过错违约责任。注重可预见性，就可以在运用可得利益损失时合理保护双方当事人的合法权益，公平合理地作出判决。适用可预见性，就可以使一方若其能够或应当预见行为之损害后果，但仍不愿意他人所失而继续违反合同的，行为人就必须对此负完全的赔偿责任。相反，若损害的发生是完全无法预见的，要求债务人就此承担责任，就显得过于苛刻。4、在可得利益的具体计算中若有直接的证据可以计算出数值，则可以采用直接利润法，如本文上述的直接转卖的案例中，可以将乙方直接转卖的所得利润作为其可得利益的损失。但本案中不能用直接利润法来进行计算，因原告未与他方签订租赁合同，法官可以凭此直接计算出相应的损失，且原、被告双方所签订的合同中亦未约定相应的违约金，但因为该案中损失确系存在，本着公平合理的原则，只能估算房屋租金作为受害方的经济损失：自合同应交房日期至实际办出产证日期，参照市场的房屋租金，这样得到一个租金额，审判人员即参照这一租金额，在此数额范围内，自定一个赔偿额。它亦体现了一种法官自由心证的原则，这种参照估算法在其他国家亦被广泛适用。
     综上，可得利益的保护可使合同在被违反的情况下达到犹如合同已经履行的状态，能实现合同当事人的立约目的，切实督促当事人正确履约，巩固信用关系，维持交易秩序，有利我国社会主义市场经济的发展。