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十九户业主起诉开发商逾期交房代理词
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审判长、审判员:
  江西赣维律师事务所接受原告曾某、甄某、刘某某等19户的委托,指派本所律师陶小泉为其代理,参加诉讼。接受委托后,代理人详细询问了案情,进行了必要的调查,搜集了有关的证据材料,因而对本案有一个概括性地了解;又经过刚刚的庭审调查、质证,使代理人对本案的事实有更全面、更客观的认识。代理人认为,被告违反了双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定,在规定期限内未能在将符合国家法律、合同约定的房屋交付原告,依法应承担逾期交房的违约责任。就这个观点,代理人发表以下四点代理意见。
  一、各原告全面履行了《合同》约定的义务,但被告未能按《合同》约定的条件履行交付房屋的义务,违反了《合同》的约定。
  各原告和被告签订《合同》后,即依照约定交付了买房的相关费用,如购房款或购房首付款及以银行按揭方式交付的购房款、房屋维修基金、契税等,并在被告通知的时间到达了被告处。原告完全按约履行了全部《合同》义务。反观被告,依据《合同》第八条的约定,被告应该在2006年3月31日前(其中徐某某、于某、敖某等三原告交房时间为2006年6月30日),将具备“房屋验收合格”证明文件的房屋交付给原告,但被告却在约定的时间不能按《合同》约定的条件向原告交付房屋。虽然被告曾几次向原告发出通知,要求原告办理相关入伙手续,但均因房屋不符合交付条件、协商赔偿事项达不成一致而拖延。2006年9月26日被告向原告发出的“告知函”、要求原告进行房屋交接时,但因此时被告仍不能提供“房屋验收证明”、达不成迟延交房的赔偿协议而搁浅。被告分别在2006年9月8日、12月5日、12月18日、12月22日才取得“验收合格证明”。因此,被告的行为已经构成违约。
  二、被告违约事实清楚,依《合同》约定应承担违约责任。
  被告未能按《合同》第八条的约定,在约定的期限内将符合条件的房屋交付给原告,其应该承担违约责任。《合同》第九条、第十一条对“出卖人逾期交房的违约责任”进行了明确约定,并具体规定了违约金的计算方法。现在原告要求被告继续履行《合同》,按照《合同》第九条规定,被告应每日向原告支付购房款总额万分之四的违约金,从约定的交房日起,根据房屋取得备案表时间分别计算至2006年10月15日和2006年12月31日止的违约金。至于被告提出来的证据:“通告”、项目办出具的“证明”及开发商自己的告知函,用它来证明其延误交房是因云湾公路实行了交通管制所至,属于不抗力,应该免责任二个月的违约责任。对此,代理人认为,交通管制与被告延期交房并没有必然联系,更不是合同约定的不可抗力。根据《民法通则》第153条明确规定:“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。最常见是地震、自然灾害和战争。被告的迟延交房的情况不属于此类,同样也不是政府政策、法律法规的禁止或限制。并且实行交通管制的范围是不是被告唯一的通路?除此之外再没有其它的路线?在交通管制前,被告为什么不作好相应的准备、提前把材料进好?而且,并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行或迟延履行就都可以免除责任。虽然原被告双方的《商品房买卖合同》中没有就不可抗力的内容、范围,不可抗力的认定程序作出规定,但是《合同法》第118条规定:“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”。根据上述法律规定:1、不可抗力事件是否发生,必须在一定的期限内提供的有关证明为据;2、构成不可抗力免责的条件,必须是遭受不可抗力影响的一方(即被告)履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明“的程序和义务。只有这样,不可抗力及其免责才能认定,否则,即使确实发生不可抗力事件,若没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务,那么受影响的一方也就不能依此免除其法律责任。而在本案中,被告在发生其认为的不可抗力事件前后,在合同的交房期内(2006年3月31日前)根本未通知原告,更未提出证明。特别是纠纷发生后,在双方多次的协商过程中,甚至在起诉时均从未见过被告出示过“交通管制”的证明,直到诉讼后才向法院提出了“通告”和“证明”作为证据。因此,即使被告所说的交通管制属于不可抗力,被告同样应承担违约责任。更何况,交通管制时间只有两个月,而被告迟延交房是九个月或六个月。
  因此,被告应依约承担逾期交房的违约责任。
  三、被告交付未经验收合格的房屋违反了国家法律、法规的强制性规
  被告在没有取得房屋“验收合格”证明就发出入伙等其他通知,要求原告接收房屋的行为,不但违反了双方签订的合同第八条的约定,更违反了国家法律、法规的强制性规定。我国《城市房地产管理法》第二十六条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合同后,方可交付使用。《建筑法》第六十一条规定:建筑工程经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定:建设单位收到建筑工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收,建筑工程经验收合格的方可交付使用。《江西省城市房地产开发管理条例》第二十五条规定:房地产开发项目竣工后,由县级以上人民政府房产主管部门会同有关部门进行综合验收,经验收合格后,方可交付使用。另外,如《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》等法律、法规均明确作了相同的规定。因此,房屋未经验收合格是不能交付使用的。房屋交付的时间只能在被告出卖的房屋已经取得了“验收合格”证明文件后,发出“告知函”的期限为准。也就是说,不论从原、被告签订的《合同》还是从国家相关法律的规定为依据,被告交付的房屋必须具备“验收合格”的证明文件,交房的时间只能以被告取得了房屋“验收合格”的证明文件、即分别为2006年9月8日、12月5日、12月18日和12月22日取得了备案表的日期为合法的交房期限。
  四、各原告和被告之间签订的19份《南昌市商品房买卖合同》(下称《合同》)合法有效。
  根据我国《合同法》的规定,合同主体适格,是当事人真实意思表示,合同的内容不违反国家法律、法规禁止性的规定,符台法定形式,哪么合同就成立生效。本案中,双方签订的《合同》完全符台法律的规定,不具有任何导致合同无效的法定情形,因此该《合同》是合法有效的。对合法有效的合同,当事双方必须按合同约定享有权利、履行义务。如果一方违约,就必须依约承担法律责任。
  审判长、审判员:综上所述,各原告和破告之间签订的《合同》依法有效的,应受法律的保护。原告己完全履行了约定的义务,因而被告也必须按照《合同》约定的交房条件履行交房义务。这是合同的要求、法律的规定,也是市场条件下诚实信用原则的体现。但被告到期却不能按合同的约定提供原告所购房屋已被国家有关主管部门“验收合格”的证明文件,向原告交付合格的房屋。被告的这种行为已经严重违反了《合同》约定,必须依约承担违约责任,按购房总额向原告每日支付万分之四的逾期交房违约金。
  我的第一轮发言完毕,谢谢!
江西赣维律师事务所律师
陶小泉

补充代理词
  一、房屋的申报的时间不能视为房屋验收合格的时间。
  被告说,原告购买的房子是在2006年6月竣工的,并在2006年6月就向有关单位提出了竣工验收报告,并同时发出了入伙通知书,所以房屋在2006年6月就可以交房,被告不存在违约,而是原告不接房,逾期的责任不在被告。对此代理人认为,这纯粹是被告故意混淆视听。房屋竣工时间是06年6月,就等于房屋验收合格时间也是这一天日吗?人人都知道,提出竣工验收报告的时间和验收合格时间是完全不同的两回事。虽然你提出了竣工验收的报告,但你所建的房屋合不合格呢?在没有取得相关的报告前怎么就能确定房屋是合格的呢?作为购房者的原告没看到房屋合格的证明怎么能接房呢?房屋交接需要验收合格证明这既是合同的约定,也是法律的规定。如果按照被告的说法,那就是只要房屋竣工了,向购房者发出入伙通知书,就是房屋质量合格了,购房者都必须接房。因为购房者根本掌握不了开发商是什么时候提交的验收报告,如果购房者不接房,那就是购房者的责任了。这样的话,购房者的权益就会受到很大的危险。因为即使以后房屋验收不合格,但你购房者已经接交了,入住了,开发商就可以免责了。
  二、发出入伙通知书就等于交房吗?
  发出入伙通知书原告就必须接房吗?大家都知道,入伙通知书只是开发商要求业主收房的一个意见,而房屋是否符合合同约定的交房条件、是否符合法律的规定,要根据开发商是否能提交相关的房屋验收合格证明,开发商提供了验收合格证明的,业主才能接房,否则,业主有权拒绝收房。也就是说,在被告未提交房屋验收合格证明的情况下,被被告拒绝收房是符合合同和法律的规定的。特别是在本案中,被告自己提交备案报告的时间都是2006年7月4日,(不要说取得备案表的时间分别是同年9月、12月),而在2006年6月25日就向原告发出了“入伙通知书”,这纯粹是一种欺骗行为。如果原告那时就接了房,不但自己的合法权益受不到保护,而且助长了被告的这种不正之风,那时将有更多的购房者权益受损。
  三、延期交房是由验收部门的原因引起的吗?
  关于被告所说的延期交房是由房屋验收部门的原因导致的,按合同约定是可以延期的。对此代理人认为,按照合同第八条第二款的约定:“如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:2、因质监部门原因等批或待发竣工验收备案表的”。但在本案中,代理人认为被告的情况并不能适用该条的约定,被告逾期交房仍应该承担违约责任。为什么呢?这是因为被告自始至终都没有提出相应的证据证明,其验收备案表没有在合同约定的交房期限内审批下来最终导致不符合交房的条件是由于在“质监部门等批或待发”。在法庭上注重的是证据,没有证据怎么能只凭推测就作出这种认定呢?另一方面,大家都知道,房屋验收部门对房屋进行验收是要时间的,不可能你今天提出验收报告,明天就把验收合格证明发给你。因此作为开发商一定得把这个时间问题考虑进去。这就是说,开发商应该在提出验收报告的时候就要充分考虑房屋验收部门正常审批需要的时间,在提出验收报告前预留审批需要的时间,确保房屋验收部门对房屋验收备案的结果在合同约定的交房时间里出来,这样才不至于逾期交房。在本案中,被告并没有证据证明房屋部门有原因要被告等批或待发备案表,也没有证据证明房屋验收部门正常的验收备案的时间是多少,更没有证据证明逾期交房是由于房屋验收部门没有在正常的时间里验收备案导致的,因此代理人认为,被告的这个理由是不能成立的。

代理人:江西赣维律师事务所
陶小泉律师

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